: Индекс  стоимости жилья  на вторичном рынке  Киева:

- при подсчете в  долларах 1663$/кв.м. (-1,0% );

- при подсчете в  гривнах 13478грн/кв.м (+0,4% ).

Индекс  ценового ожидания (в долларах): -1,0% в месяц (+0,0% ).

Индекс  доходности -0,3 банк./деп. (+ 0,1 банк./деп.) 

Индексы аренды жилья:

- в целом по Киеву: 98,15грн/кв.м

- жилье эконом класса: 86,40грн/кв.м

- жилье бизнес класса: 121,85грн/кв.м

- элитное жилье: 213,50грн/кв.м 

       В январе уровень деловой активности  был низким. Аналогичный сценарий развития событий мы прогнозировали еще в ноябре. И дело даже не в том, что в январе большинство участников рынка традиционно уходят на длительные каникулы.

       Главная причина – очень высокий уровень  неопределенности. Президентские выборы, и связанная с ними борьба идей, подходов, компроматов, предвыборных технологий, популистских обещаний… Огромные сложности в экономике вообще и в банковской сфере. Все это крайне усложняет прогнозирование будущих тенденций, заставляет потенциальных участников рынка выжидать.

       А тут, как назло, еще и сильные  морозы, сугробы, гололед на улицах в течение нескольких недель. В таких условиях желающих ездить на просмотры было немного.

       Тем не менее, жизнь есть жизнь. Далеко не все участники рынка могли выжидать. Нерешенные жилищные и финансовые проблемы заставляли их и на просмотры ездить по сугробам и гололеду,  и добираться на задатки и сделки.

       Не  дремали в январе и некоторые  застройщики. Сократив в условиях кризиса  значительную часть сотрудников, они были вынуждены привлекать риэлторов к реализации квартир в уже сданных, а также в строящихся домах. И это, нередко, давало положительные результаты.

       В большинстве сегментов рынка  цены плавно снижались. Но были и такие сегменты, в которых наблюдался рост цен (в том числе, и цен продаж). Основная причина подобного расслоения рынка – концентрация спроса покупателей на вполне конкретных типах домов, квартир и микрорайонах. Об этом, в частности, свидетельствует и наша статистика заявок на покупку. Интерес в последние месяцы вызывали, во-первых, самые дешевые квартиры, а, во-вторых, квартиры с хорошим ремонтом, желательно в престижных районах. Продавцы таких квартир, почувствовав внимание покупателей, цены нередко поднимали, в отдельных случаях вообще снимали квартиру с торгов, решив, что происходящее расслоение рынка им выгодно, поскольку в будущем им будет проще обменять квартиру на более просторную.

Статистические  данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.

Статистика  цен продаж

      Данные  о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

      При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 5,7 раза.

      Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

      В январе средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

      - 1799$ (14580грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;

      - 1785$ (14467грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

      После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

      - 1745$ (14143грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;

      - 1757$ (14240грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

      Индекс  стоимости жилья  Киева

       Индекс  стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и  размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости  жилья Киева:

       - при подсчете в долларах снизился  на 1,0%;

       - при подсчете в гривнах вырос на 0,4%. 

      Статистика  цен предложений в долларах США

      За  период с 01.01.2010 по 01.02.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 2,0%.

      В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:

      - в однокомнатных квартирах снизилась  на 1,8%;

      - в двухкомнатных квартирах снизилась  на 1,0%;

      - в трехкомнатных квартирах снизилась  на 2,5%;

      - в многокомнатных квартирах снизилась на 1,0%.

      Более детально изменения усредненных цен предложений приведены в таблице

Анализ  тенденций в отдельных  сегментах рынка  недвижимости. Сегмент «украинский кирпич»   

         Учитывая, что киевский рынок жилой недвижимости сейчас находится в фазе расслоения, мы планируем более тщательно анализировать процессы, происходящие в отдельных его сегментах. Анализ начинаем с современных кирпичных домов (по классификации «Планеты Оболонь» сегмент «украинский кирпич»).

         Таков выбор вовсе  не случаен.

         Современные кирпичные дома есть в каждом районе Киева (а это позволяет более внимательно приглядеться не только к домам и ценам, но и к конкретным районам). Это, с одной стороны.

         С другой стороны, данный сегмент всегда привлекал пристальное  внимание не только участников рынка, но и всего общества. Дискуссии, связанные со строительством, ремонтами, долгосрочными инвестициями, спекуляциями квартирами в новых домах продолжаются уже много лет. Наверняка, будут продолжаться и в будущем. Но всегда есть потребность взглянуть на доводы и представления прошлых лет с позиций дня сегодняшнего.

         Наиболее объективное  представление о любом сегменте рынка дают цены продаж. К сожалению, имеющаяся в нашем распоряжении статистика цен продаж в новых кирпичных домах явно недостаточна для полноценного анализа. Потому вынуждены опираться на статистику цен предложений, сверяя ее с имеющейся статистикой цен торгов и реальных продаж.

         Статистика изменения  цен предложений на «украинский  кирпич» за последний год по районам Киева представлена на графиках.

         Сразу отметим, что  данные за первый квартал 2009 года имеют значительную статистическую ошибку. Цены в этот период еще не установились. Поэтому в базах данных был значительный разнобой цен предложений. В конце первого квартала этот разнобой существенно снизился, и примерно с апреля-мая графики цен предложений достаточно верно, на наш взгляд, отражают реальные тренды в своих сегментах рынка. То есть, отражают общие тенденции изменения цен продаж, но отнюдь не сами цены продаж.

       Самое значительное снижение цен предложений  за прошедший год произошло в  Деснянском районе (-41,6%). Это, на наш взгляд, достаточно адекватная реакция рынка на транспортные проблемы этого района, на нехватку рабочих мест, отсутствие престижных мест работы и учебы.

       На  втором месте Шевченковский район (-36,3% за год). Тут свои особенности. Район охватывает и исторический центр города, и отдаленные районы. Весомый вклад в снижение цен в Шевченковском районе внесли Татарка (-55,8%), Нивки (-55,6%), Лукьяновка (-33,0%). Причины везде разные. Многое определяется качеством конкретных домов (очевидно, если цена существенно упала, то и качество соответствующее). Многое зависит от социальной среды, которая на этих массивах формировалась несколько десятилетий (нередко, еще при заселении). Новый кирпичный дом в окружении кварталов, где преобладают дома, которые устарели как физически, так и морально, - далеко не лучший вариант.

       Правда, и в центральных микрорайонах Шевченковского района «украинский кирпич» существенно просел в цене (-28,8%). На наш взгляд, основная причина такого снижения – завышенные ранее цены. Наверняка сказались и проблемы, связанные с недостатком парковок и перегруженностью улиц автотранспортом.

       На  третьем-четвертом местах (по снижению цен за последний год) Соломенский (-29,5%) и Святошинский (-29,3%) районы. Основное снижение там произошло в первом квартале; после этого цены мало менялись. В Святошинском после апреля даже подросли на 2,8%. При этом на отдельных массивах этих районов были свои тенденции.

         В частности, в Академгородке  (Святошинский район) цены за  последний год снизились на 15,1%, в то время, как в Святошино они снизились на 29,9%. Аналогичное расслоение наблюдалось и в Соломенском районе.

       В Печерском районе цены за год снизились на – 24,1%. При этом, в отличие от большинства других районов, снижение цен там происходило достаточно плавно, но зато весь год. Инерция рынка в Печерском районе очень высока. Продавцы квартир на Печерске все никак не могли поверить в то, что их квартиры переоценены. А цены во многих домах там действительно заоблачные. Найти во время экономического кризиса покупателей с такими деньгами – крайне сложно.

       Меньше  всего снижение цен коснулось  Оболонского (-18,1%), Голосеевского (-18,4%), Днепровского (-19,0%), Подольского (-22,1%) и Дарницкого (-23,7%) районов. Причем в большинстве этих районов основное снижение произошло в первые три месяца (исключение – Подольский район, где цены снижались плавно и достаточно долго). В последующем цены были достаточно стабильны, а в Оболонском районе даже росли (с мая по январь выросли на 4,6%).

       Такое поведение цен в Оболонском и Подольском районах во многом объясняется тем, что там сформировались престижные микрорайоны (в Оболонском районе – «Оазис», в Подольском – «Воздвиженка»), которые существенно подняли уровень прилегающего массива. К тому же центральные улицы Подола всегда имели высокий статус; точечная  застройка их новыми кирпичными домами, которые по своей архитектуре во многом соответствуют духу района, тоже в немалой степени сдерживала снижение цен. Что же касается отдаленных массивов Подольского района,  то там картина существенно иная. Например, на Виноградаре цены снизились на 37,4%.

       Выводы

       На  фоне других сегментов рынка, сегмент  современных кирпичных домов выглядит достаточно благополучно. Цены на квартиры в современных кирпичных домах в большинстве районов снизились меньше всего. Судя по удельному весу объектов в базе данных, инвесторы не бросились распродавать свои «инвестиционные квартиры» в новых кирпичных домах. Спрос на жилье в новых домах есть (его и покупают, и арендуют намного охотнее, чем другие типы жилья). 

       И это говорит о востребованности и перспективности современных кирпичных домов .

Источник: Домик